현황조사와 현장 확인 전에는 인도기간과 비용을 확정할 수 없습니다.
01원문 수집공식 출처·발급시각
02사실 추출사건·권리·가격 구조화
03근거 대조시세·상권·문서 교차검증
04위험 판정누락·충돌·확인행동
05수익 시나리오대출·세금·비용 재계산
06설명·버전근거 링크·변경이력 보관
CORE AI INVESTMENT WORK REPORT · v0.9 SAMPLE
2026-가상-101 · 상가 경매 검토보고서
경기도 평택시 모의동 101-1, 모의프라자 2층 201호 · 교육용으로 만든 존재하지 않는 사건·주소
조건부 검토샘플 생성 교육용 가상사례
보고서 ID SAMPLE-AUC-2026-001근거 스냅샷 2026.08.18 09:20~09:26분석 로직 CORE Ruleset 0.9설명 출력규격 Narrative Sample 1.2사람 검수 미검수
01
의사결정 요약
결론보다 먼저 결론이 성립하는 조건을 표시합니다.
CORE 검토의견3억 5,000만원 이하는 추가 검토 가능
다만 이 구간은 점유·조세 위험 해소, 대출 65% 실제 승인, 수선·명도비 2,000만원 이내라는 세 조건이 모두 충족될 때만 유효합니다. 하나라도 충족하지 못하면 상한가를 낮추거나 입찰을 보류해야 합니다.
- 근거 충족도
- 78 / 100
- 최저매각가
- 3억 3,920만원
- 기준 입찰가
- 3억 5,000만원
- 손익분기 매각가
- 약 4억 2,720만원
우선 조세채권은 배당과 인수금액을 바꿀 수 있어 원문 대조가 필요합니다.
비용 또는 금리가 증가하면 기준 시나리오 수익률이 빠르게 낮아집니다.
02
근거 충족도와 기준시각
어떤 데이터를 언제 확인했고 무엇이 비어 있는지 공개합니다.
78근거 충족도공식성·최신성·핵심필드 기준
7확인·부분확인
3입찰 전 필수 누락
09:26마지막 근거 시각
| 근거 원천 | 확인시각 | 반영 범위 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 법원 사건·기일 | 2026.08.18 09:20 | 사건·회차·최저가 | 확인 |
| 감정평가 요약 | 2026.08.18 09:21 | 토지·건물·입지 의견 | 확인 |
| 등기 권리 요약 | 2026.08.18 09:22 | 기준권리·후순위 권리 | 원문 대조 |
| 건축물대장 | 2026.08.18 09:23 | 용도·면적·위반 표기 | 확인 |
| 토지이용계획 | 2026.08.18 09:24 | 용도지역·계획 제한 | 확인 |
| 실거래 비교군 | 2026.08.18 09:25 | 가상 비교사례 6건 | 표본 제한 |
| 상권·유동 분석 | 2026.08.18 09:26 | 업종·시간대·공실 가정 | 확인 |
| 현황조사·점유 | 미확인 | 실점유·인도 조건 | 임장 필요 |
| 당해세·체납 | 미확인 | 우선 조세채권 | 원문 필요 |
| 대출 사전승인 | 미확인 | LTV·금리·실행조건 | 기관 확인 |
※ 샘플의 원천명·시각·값은 화면 구조를 설명하기 위해 만든 가상 데이터입니다. 실서비스는 원문 식별자, 조회시각, 변경 해시를 함께 저장합니다.
03
사건·가격 흐름
기일 변화와 가격 하락을 한 줄로 대조합니다.
청구금액 2억 8,000만원 가정
권리 변동 추적 시작점
감정가 5억 3,000만원
최저가 4억 2,400만원
최저가 3억 3,920만원 · 64%
04
권리·점유·조세 위험 매트릭스
위험도, 근거상태, 사용자가 해야 할 행동을 함께 표시합니다.
| 구분 | 등급 | AI 검토사항 | 현재 근거 | 입찰 전 행동 |
|---|---|---|---|---|
| 권리 | 중 | 말소기준권리 뒤 권리는 소멸 가정 | 등기 요약은 확인, 최신 원문 재열람 전 | 입찰 당일 등기변동 재확인 |
| 점유·명도 | 상 | 상가 점유자와 영업 여부 미확인 | 현황조사·전입/사업자 자료 누락 | 임장·점유자 면담 후 명도비 확정 |
| 조세 | 상 | 당해세·체납액을 0원으로 확정할 수 없음 | 세금 원문 미수집 | 배당요구·조세채권 전문가 대조 |
| 건축 | 중 | 공부상 근린생활시설, 현황 일치 미확인 | 건축물대장 확인 | 불법 증축·용도변경 현장 확인 |
| 가격 | 중 | 동일층·동일면적 비교사례가 부족 | 반경 1km 가상사례 6건 | 중개업소 3곳 임대·매매 호가 확인 |
| 금융 | 중 | 대출 65%는 사용자 입력 가정 | 금융기관 승인자료 없음 | 낙찰 전 담보·소득·법인조건 사전심사 |
판단 이유
등기 요약만으로는 배당·인수 여부를 확정하지 않습니다. 점유와 조세 원문이 비어 있으므로 “안전”이 아니라 조건부 검토로 유지하며, 이 누락은 입찰가 계산에도 명도·조세 예비비로 반영합니다.
05
시장·상권·지역정책 분석
주소와 동일 생활권을 기준으로 가격과 운영 가능성을 분리해 봅니다.
동일층·동일전용면적 표본이 2건뿐이므로 ±12% 오차범위를 적용했습니다.
기준시각 2026.08.18 09:25실제 계약가가 아닌 중개 확인 전 가정입니다. 공실 4개월을 기본 시나리오에 반영했습니다.
현장 중개업소 확인 필요평일 점심 유동은 유지되지만 20시 이후 체류가 약하다는 가상 관측입니다.
3개 시간대 임장 재측정정비계획 호재는 확정 고시 전 가격에 반영하지 않습니다. 개발계획은 단계별 확률을 별도 표시합니다.
고시 원문 기준일 확인비교 기준반경 1km전용면적 ±20%계약 24개월 이내층·접면 보정특수관계 거래 제외
06
입찰가 3개 시나리오
낙찰가를 맞히는 숫자가 아니라 조건이 바뀔 때의 허용구간입니다.
보수3억 4,200만원예상 자기자본 약 1억 9,642만원
최저가 3.392억감정가 5.3억
31.2%24개월 자기자본 수익률명도 500만원·공사 1,500만원 이내
기준3억 5,000만원예상 자기자본 2억 20만원
최저가 3.392억감정가 5.3억
26.1%24개월 자기자본 수익률대출 65%·금리 5.8%·24개월
공격3억 6,000만원예상 자기자본 약 2억 490만원
최저가 3.392억감정가 5.3억
20.1%24개월 자기자본 수익률점유·조세 위험 해소가 선행
상한가 산식
허용 입찰가 = 보수적 처분가 - 대출상환 - 세금·비용 - 목표이익 - 미확인위험 예비비AI는 빠진 원문을 임의로 “0원” 처리하지 않습니다. 미확인 위험은 예비비 또는 NO-GO 조건으로 전환합니다.
07
대출·세금·투입액·수익률
개인별 조건을 입력값과 계산값으로 구분합니다.
보유 24개월대출 65%금리 연 5.8%처분가 4.8억원공실 4개월양도세 미반영
| 항목 | 금액 | 구분 |
|---|---|---|
| 입찰·낙찰대금 | 350,000,000원 | 사용자 선택값 |
| 담보대출 | 227,500,000원 | 낙찰가 65% 가정 |
| 낙찰대금 자기자본 | 122,500,000원 | 낙찰가 - 대출 |
| 취득 관련 세금 | 16,100,000원 | 4.6% 가정 · 실제 세율 확인 |
| 등기·법무 예비비 | 2,400,000원 | 사용자 입력 |
| 명도 예비비 | 5,000,000원 | 점유 확인 전 보수적 입력 |
| 수선·공사 | 15,000,000원 | 현장 견적 전 가정 |
| 24개월 이자 | 26,390,000원 | 연 5.8% 단리 가정 |
| 관리·보유비 | 8,000,000원 | 공실 포함 |
| 매각비 | 4,800,000원 | 매각가 1% 가정 |
스트레스 테스트
처분가 -10%ROI 약 2.4%
금리 +2%p이익 약 910만원 감소
명도·공사 +2,000만원ROI 약 14.7%
08
임장 체크와 증빙
“가봤다”가 아니라 가격을 다시 계산할 수 있는 기록을 남깁니다.
점유
미확인영업 여부, 상호, 출입 흔적, 점유자 연락처
건축
현장 확인공부 면적과 현황, 증축, 누수, 전기용량
상권
3회 측정평일·주말 3개 시간대 유동, 공실, 업종 교체
임대
통화 기록인근 중개업소 3곳 보증금·월세·공실기간
접근
사진 첨부주차, 하역, 대중교통, 도로 가시성
비용
견적서명도·원상복구·수선 견적을 업체 2곳과 비교
09
GO / NO-GO 게이트
감정이 아니라 사전에 정한 중단 기준으로 입찰을 통제합니다.
- 점유·당해세 확인 완료
- 대출 65% 이상 사전승인
- 명도+공사 2,000만원 이하
- 상한가 3억 6,000만원 준수
- 점유자 연락 불가
- 동일 상권 실거래 표본 부족
- 현장 견적과 공부 면적 불일치
- 정책 호재가 고시 전 단계
- 인수 권리·우선조세 2,000만원 초과
- 실행 대출 50% 미만
- 불법 증축 원상복구 불확실
- 입찰가가 절대 상한 초과
10
입찰일까지의 다음 행동
보고서가 CRM 일정과 임장·상담 업무로 이어지는 구조입니다.
- D-14원문 재수집담당자 지정
등기·매각물건명세서·현황조사서의 발급일과 변경 여부를 다시 맞춥니다.
- D-10임장 1차담당자 지정
점유·건축 현황, 상권 유동과 공실을 사진·메모·시간대별로 기록합니다.
- D-7금융 사전심사담당자 지정
개인/법인, 담보종류, 지역 규제 조건으로 실제 한도와 금리를 확인합니다.
- D-3가격위원회담당자 지정
비교사례와 비용 견적을 갱신하고 절대 상한가를 한 번만 확정합니다.
- D-0당일 변동 확인담당자 지정
취하·변경·연기와 등기 변동을 확인한 뒤 상한가 이내에서만 입찰합니다.
11
왜 이렇게 분석했는가
숫자 산식과 AI 설명의 역할을 분리합니다.
사건번호, 금액, 날짜, 권리, 건축·토지 필드를 원문 식별자와 시각에 묶습니다. 충돌하면 최신값으로 덮지 않고 차이를 보존합니다.
취득비, 이자, 보유비, 상한가, ROI는 재현 가능한 산식으로 계산합니다. “미확인”을 0으로 처리하지 않습니다.
GPT 연결 상태에서는 확인된 근거와 계산 결과만 읽기 쉽게 설명하고 체크리스트로 바꿉니다. 모델이 원문에 없는 권리나 시세를 생성하지 못하도록 입력 근거와 출력상태를 함께 제한합니다.
기일, 최저가, 결과, 문서, 시장값이 바뀌면 전체 보고서를 새 버전으로 재생성하고, 달라진 필드와 영향을 받은 판단항목을 이전 버전과 함께 보존합니다.
이 샘플의 표시 버전근거 스키마 1.1권리 규칙 0.9가격 규칙 0.8금융 계산 1.0설명 템플릿 1.2사람 검수: 미검수
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한계·면책과 최종 확인
AI 보고서는 판단을 돕는 작업지이며 공식 문서나 전문가 의견을 대체하지 않습니다.
- 이 보고서의 사건, 주소, 인물, 금액, 시세, 상권자료는 모두 교육용으로 만든 가상 정보입니다.
- 실제 서비스에서도 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 조세·점유 자료와 법원 변경사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 세금·대출·법률 결과는 회원 유형과 시점에 따라 달라집니다. 세무사·법무사·변호사 및 금융기관의 확인이 필요합니다.
- 예상 수익률은 사용자 가정의 결과이며 낙찰, 대출 실행, 임대, 처분가 또는 수익을 보장하지 않습니다.