입찰가·대출·취득비·명도·보유비 산정

먼저 판단할 것

목표입찰가는 ‘예상매각가-목표이익’이 아닙니다. 인수금액, 취득·등기, 금융, 명도, 수리, 공실, 관리비, 처분비와 세금 가정을 모두 차감한 뒤 보수적 매각가를 적용합니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 실거래·임대 사례의 계약일·면적·층·상태
• 대출기관의 실제 심사조건과 기간
• 현장 견적·관리비·체납·점유 협의자료

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 낙관·기준·보수 매각가를 정한다
• 일회성비용과 기간비용을 분리한다
• 대출 실행액·금리·만기·연장 실패를 반영한다
• 필요 자기자본과 손익분기 낙찰가를 산출한다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 감정가를 곧 시세로 사용
• 대출한도를 확정값으로 간주
• 보유기간을 0개월로 두고 세금·처분비를 누락

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 물건과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 세율·대출·인수금액을 제시하는 것이 아니며, 미확인 값이 결론을 어떻게 바꾸는지 기록하는 훈련입니다.

학습주제

입찰가·대출·취득비·명도·보유비 산정

기준 가정

보수적 회수액 48,000만원, 입찰가 35,000만원

비용 가정

취득·등기 2,000만원 + 명도·수리 3,600만원 + 금융·보유 2,300만원 + 처분 1,800만원

기준 결과

총투입액 44,700만원, 예상손익 3,300만원

미확인 핵심

보수적 회수액 — 확인 전까지 금액을 0원으로 두지 않음

판단 바뀌기

미확인 비용 4,600만원이 확정되면 조정손익은 -1,300만원로 변경

다음 행동

낙관·기준·보수 매각가를 정한다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

• 대한민국 법원 법원경매정보 | 최신 공고·안내 게시일·문서 버전을 기록
• 민사집행법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘실거래·임대 사례의 계약일·면적·층·상태’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 사건·물건번호, 매각기일, 매각조건 중 하나라도 서로 일치하지 않음
• 점유·인수권리·잠재조세의 최악 시나리오를 자금계획에 반영할 수 없음
• 담당자·확인기한이 없는 ‘명도·수리·처분비’ 항목이 남아 있음