대출약정·근저당·보증채무 실사

먼저 판단할 것

등기에 근저당이 있다고 매각 대상 채권이 자동으로 입증되는 것은 아닙니다. 대출 실행, 변제, 기한이익 상실, 채권양도 범위와 보증 책임을 원계약부터 연결해야 합니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 대출약정·실행전표·입출금내역
• 근저당설정계약·등기·공동담보
• 보증서·변경약정·최고·통지 자료

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 채권 발생과 잔액의 연속성을 검증한다
• 담보목적물과 피담보채권 범위를 맞춘다
• 보증의 한도·기간·항변을 확인한다
• 누락·원본 부재를 가격조정 또는 선행조건으로 둔다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 원장 숫자만 보고 계약 원본을 생략
• 공동담보의 다른 회수·말소를 누락
• 포괄근보증의 범위를 무제한으로 해석

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 채권과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 표면채권액·담보회수액·매입가를 구분하고, 회수액과 시점이 나빠지는 경우를 반드시 함께 기록합니다.

학습주제

대출약정·근저당·보증채무 실사

기준 가정

표면채권액 62,500만원, 매입가 34,500만원, 담보 회수액 45,000만원

공제 가정

선순위 5,700만원 + 집행비용 2,600만원 + 금융비용 1,900만원

기준 결과

순회수액 34,800만원, 예상손익 300만원

미확인 핵심

대출 실행증빙 — 원본·양도·선순위 증빙 전에는 통과 처리하지 않음

스트레스 결과

담보 회수액이 10% 낮아지면 예상손익 -4,200만원

다음 행동

채권 발생과 잔액의 연속성을 검증한다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

• 민법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 부동산등기법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘대출약정·실행전표·입출금내역’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 채권 발생·잔액·양도·담보권 이전의 증빙사슬이 끊김
• 매입·추심·개인정보 처리에 필요한 자격·등록·준법 검토가 완료되지 않음
• 담당자·확인기한이 없는 ‘원본·전자문서 보관’ 항목이 남아 있음