담보 권리순위와 예상배당 워터폴

먼저 판단할 것

예상배당은 하나의 숫자가 아니라 조건표입니다. 매각가와 조세 법정기일, 임차인 대항·배당, 집행비용을 변수로 두고 낙관·기준·보수 워터폴을 만들어야 합니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 토지·건물 등기와 사건기록
• 임차·조세·배당요구 자료
• 감정·최저가·인근 낙찰사례

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 배당재원을 시나리오별로 정한다
• 집행비용과 최우선 항목부터 차감한다
• 권리별 기준일과 채권최고액·실채권을 구분한다
• 자기 채권의 회수율과 잔존채권을 계산한다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 등기 순위만으로 모든 배당순위를 결정
• 채권최고액을 배당액으로 확정
• 배당지연과 추가 집행비용을 누락

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 채권과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 표면채권액·담보회수액·매입가를 구분하고, 회수액과 시점이 나빠지는 경우를 반드시 함께 기록합니다.

학습주제

담보 권리순위와 예상배당 워터폴

기준 가정

표면채권액 67,500만원, 매입가 37,500만원, 담보 회수액 49,000만원

공제 가정

선순위 6,100만원 + 집행비용 2,800만원 + 금융비용 2,100만원

기준 결과

순회수액 38,000만원, 예상손익 500만원

미확인 핵심

배당재원 3시나리오 — 원본·양도·선순위 증빙 전에는 통과 처리하지 않음

스트레스 결과

담보 회수액이 10% 낮아지면 예상손익 -4,400만원

다음 행동

배당재원을 시나리오별로 정한다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

• 민사집행법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 국세징수법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 지방세징수법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 주택임대차보호법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘토지·건물 등기와 사건기록’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 채권 발생·잔액·양도·담보권 이전의 증빙사슬이 끊김
• 매입·추심·개인정보 처리에 필요한 자격·등록·준법 검토가 완료되지 않음
• 담당자·확인기한이 없는 ‘회수율·잔존채권’ 항목이 남아 있음