감정가·최저가·유찰저감률 분석

먼저 판단할 것

유찰횟수와 저감률은 싸다는 증거가 아니라 시장이 위험을 가격에 반영한 신호일 수 있습니다. 감정 가격시점, 이용제한, 점유·하자, 세금·부가세를 보정한 현재 회수가능가를 별도로 계산합니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 감정평가서의 가격시점·평가조건
• 입찰회차별 최저가와 유찰·취소 이력
• 동일 용도·면적·권리조건의 실거래·임대사례

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 감정가를 토지·건물·기타로 분해한다
• 현재 시점과 물건상태를 보정한다
• 유찰 원인 가설을 현장·공고로 검증한다
• 모든 인수·세금·처분비를 빼 목표가를 역산한다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 저감률을 곧 안전마진으로 판단
• 오래된 감정가를 현재 시세로 사용
• 부가세 포함·별도 조건을 누락

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 공고·물건과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 부가세·제세공과·계약 비용은 해당 회차 공고와 세무 확인 전에 확정값으로 사용하지 않습니다.

학습주제

감정가·최저가·유찰저감률 분석

기준 가정

보수적 회수액 48,000만원, 입찰가 35,000만원

비용 가정

취득·등기 2,100만원 + 수리·원상복구 3,600만원 + 보유 1,900만원 + 처분 1,700만원

기준 결과

총투입액 44,300만원, 예상손익 3,700만원

미확인 핵심

감정 가격시점 — 최신 공고·정정공고·계약서로 확인

판단 바뀌기

점유·원상복구 등 미확인 비용 5,400만원이 추가되면 조정손익은 -1,700만원

다음 행동

감정가를 토지·건물·기타로 분해한다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

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• 압류재산 공매 입찰 유의사항 | 최신 공고·안내 게시일·문서 버전을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘감정평가서의 가격시점·평가조건’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 해당 회차의 최신 공고·정정공고·계약서안 중 하나라도 확보하지 못함
• 점유이전·권리말소·제세공과·원상복구 책임의 주체가 미확인
• 담당자·확인기한이 없는 ‘보수적 회수액’ 항목이 남아 있음