점유·임차·권리관계 현장조사

먼저 판단할 것

공매 물건의 점유와 명도는 매수자 책임으로 남는 경우가 많습니다. 외관만 보지 말고 점유자, 사용용도, 출입, 경계, 시설, 관리비와 기관이 제공하지 않는 정보를 명확히 구분합니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 공고의 점유·명도·현 상태 조건
• 등기·임대차·전입·사업자 관련 자료
• 적법한 현장사진·관리주체·기관 질의 기록

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 서류상 점유자와 현장 사용자를 비교한다
• 출입·경계·하자·주변환경을 기록한다
• 점유이전 시나리오와 기간·비용을 추정한다
• 확인불가 항목을 위험할인 또는 입찰중단 기준에 반영한다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 빈 건물처럼 보여 공실로 확정
• 무단출입·촬영으로 분쟁 유발
• 기관이 명도까지 완료한다고 가정

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 공고·물건과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 부가세·제세공과·계약 비용은 해당 회차 공고와 세무 확인 전에 확정값으로 사용하지 않습니다.

학습주제

점유·임차·권리관계 현장조사

기준 가정

보수적 회수액 46,000만원, 입찰가 33,500만원

비용 가정

취득·등기 2,000만원 + 수리·원상복구 3,400만원 + 보유 1,800만원 + 처분 1,600만원

기준 결과

총투입액 42,300만원, 예상손익 3,700만원

미확인 핵심

점유자·사용용도 — 최신 공고·정정공고·계약서로 확인

판단 바뀌기

점유·원상복구 등 미확인 비용 5,200만원이 추가되면 조정손익은 -1,500만원

다음 행동

서류상 점유자와 현장 사용자를 비교한다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

• 압류재산 공매 입찰 유의사항 | 최신 공고·안내 게시일·문서 버전을 기록
• 온비드 | 최신 공고·안내 게시일·문서 버전을 기록
• 민법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘공고의 점유·명도·현 상태 조건’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 해당 회차의 최신 공고·정정공고·계약서안 중 하나라도 확보하지 못함
• 점유이전·권리말소·제세공과·원상복구 책임의 주체가 미확인
• 담당자·확인기한이 없는 ‘명도 책임·비용’ 항목이 남아 있음