선순위 조세·당해세·법정기일 확인

먼저 판단할 것

체납액이 등기에 보이지 않는다고 0원으로 입력하면 안 됩니다. 세목·납세의무자·법정기일·담보권 설정일·배당재원을 구분하고, 확인 불가능한 금액은 보수적 시나리오로 남깁니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 등기사항증명서의 압류·체납처분
• 교부청구·배당요구 관련 사건기록
• 국세·지방세 관계기관 확인자료

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 세금 종류와 부과대상을 나눈다
• 법정기일과 담보권·임차권 기준일을 비교한다
• 배당표를 낙관·기준·보수 3개로 작성한다
• 미확인 세금은 입찰상한에서 위험공제한다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 압류등기일을 곧 법정기일로 보는 오류
• 모든 세금이 항상 선순위라고 보는 오류
• 법인·개인 납세의무자와 목적물을 혼동

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 물건과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 세율·대출·인수금액을 제시하는 것이 아니며, 미확인 값이 결론을 어떻게 바꾸는지 기록하는 훈련입니다.

학습주제

선순위 조세·당해세·법정기일 확인

기준 가정

보수적 회수액 42,000만원, 입찰가 30,500만원

비용 가정

취득·등기 1,700만원 + 명도·수리 3,000만원 + 금융·보유 2,000만원 + 처분 1,500만원

기준 결과

총투입액 38,700만원, 예상손익 3,300만원

미확인 핵심

세목·납세자 — 확인 전까지 금액을 0원으로 두지 않음

판단 바뀌기

미확인 비용 4,000만원이 확정되면 조정손익은 -700만원로 변경

다음 행동

세금 종류와 부과대상을 나눈다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

• 국세징수법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 지방세징수법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 민사집행법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘등기사항증명서의 압류·체납처분’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 사건·물건번호, 매각기일, 매각조건 중 하나라도 서로 일치하지 않음
• 점유·인수권리·잠재조세의 최악 시나리오를 자금계획에 반영할 수 없음
• 담당자·확인기한이 없는 ‘3개 배당 시나리오’ 항목이 남아 있음