등기부 권리순위와 말소기준권리

먼저 판단할 것

등기부는 갑구·을구를 따로 읽지 말고 접수일자·접수번호 순으로 합쳐야 합니다. 말소기준 후보를 찾은 뒤 그보다 앞선 권리, 법정 인수권리, 매각조건의 예외를 각각 검토합니다.

• 결론보다 확인 순서를 먼저 정합니다.
• 확인되지 않은 값은 0원이 아니라 ‘미확인’으로 남깁니다.

공식문서와 증빙

화면의 요약값은 출발점입니다. 사건·공고 기준일이 서로 다른 자료를 한 표에 섞지 말고, 아래 원문을 같은 날짜 기준으로 대조해야 합니다.

• 토지·건물·집합건물 등기사항증명서
• 매각물건명세서의 소멸하지 않는 권리
• 등기원인과 공동담보·일부말소 표시

실무 분석 순서

각 단계의 결과를 통과·보완·중단으로 기록하면 다음 담당자도 같은 근거로 결정을 재현할 수 있습니다.

• 표제부로 목적물 동일성을 확인한다
• 갑구·을구를 접수순으로 통합한다
• 말소기준 후보와 선행권리를 표시한다
• 임차·유치·법정지상권 등 비등기 위험을 별도 검토한다

초보자가 자주 놓치는 지점

수익률이 높아 보일수록 누락비용과 인수위험을 먼저 찾습니다. 하나라도 확인되지 않으면 목표가격에 위험할인을 반영하거나 입찰을 보류합니다.

• 근저당 채권최고액을 실제 채무액으로 단정
• 토지 등기만 보고 건물 등기를 누락
• 말소기준 뒤 권리는 모두 무조건 소멸한다고 단정

가상 수치 예시·판단기록표

아래 금액은 실제 물건과 무관한 교육용 가상 사례입니다. 세율·대출·인수금액을 제시하는 것이 아니며, 미확인 값이 결론을 어떻게 바꾸는지 기록하는 훈련입니다.

학습주제

등기부 권리순위와 말소기준권리

기준 가정

보수적 회수액 36,000만원, 입찰가 26,000만원

비용 가정

취득·등기 1,400만원 + 명도·수리 2,400만원 + 금융·보유 1,700만원 + 처분 1,200만원

기준 결과

총투입액 32,700만원, 예상손익 3,300만원

미확인 핵심

토지·건물 등기 모두 확인 — 확인 전까지 금액을 0원으로 두지 않음

판단 바뀌기

미확인 비용 3,400만원이 확정되면 조정손익은 -100만원로 변경

다음 행동

표제부로 목적물 동일성을 확인한다

공식 법령·공고 확인 지점

아래 출처는 공식 원문 진입점입니다. 실제 적용 전에 현행 조문, 시행일, 부칙·경과조치, 최신 판례·유권해석 또는 해당 회차 공고를 직접 확인하세요. 이 글은 확인하지 않은 조문번호를 임의로 표시하지 않습니다.

• 부동산등기법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 민사집행법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록
• 민법 | 현재 시행일·사실관계와 연결되는 조문·부칙을 기록

입찰·매입 중단조건

중단은 실패가 아니라 손실 통제입니다. 아래 조건 중 하나라도 해소되지 않으면 입찰·매입·계약을 멈추고 전문가 검토 또는 추가 증빙 단계로 전환합니다.

• 핵심 증빙인 ‘토지·건물·집합건물 등기사항증명서’을 최신 원문으로 확인할 수 없음
• 미확인 금액·기간이 보수적 예상이익보다 크거나 손실한도를 넘음
• 사건·물건번호, 매각기일, 매각조건 중 하나라도 서로 일치하지 않음
• 점유·인수권리·잠재조세의 최악 시나리오를 자금계획에 반영할 수 없음
• 담당자·확인기한이 없는 ‘입찰 당일 등기 변동 확인’ 항목이 남아 있음