CORE AUCTION공식 원문 · 자체 DB · 변경이력을 함께 확인합니다.
증분 수집·확인시각 표시
EP.18 핵심 정리
총액 → 항목 구분 → 근거 확인 → 입찰가 순서로 계산합니다.
- 공용·전유 구분집합건물법 제18조와 대법원 판례에 따라 공용부분 체납관리비는 특별승계인에게 청구될 수 있지만, 전유부분 관리비까지 자동 승계되는 것은 아닙니다.
- 근거 자료 확인관리사무소에 체납기간·원금·연체료·항목별 산출내역을 요청하고 관리비 원장·고지서와 경매서류를 교차확인합니다.
- 총비용 반영확인된 공용부분 체납액과 명도비·수리비·예비비를 합산해 수익을 다시 계산하고 최고입찰가를 정합니다.
EP.17 핵심 정리
공유자 → 우선매수 → 점유 → 출구전략 순서로 확인합니다.
- 지분의 의미지분은 특정 방이나 토지 구획이 아니라 공유물 전체에 대한 권리입니다. 다른 공유자와 실제 점유·사용관계를 먼저 확인합니다.
- 우선매수공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자 지분의 우선매수를 신고할 수 있습니다.
- 출구와 비용협의매수·공동매각·사용합의를 우선 검토하고, 공유물분할 소송 가능성과 기간·감정비·점유분쟁·세금·예비비를 입찰가에 반영합니다.
EP.16 핵심 정리
농지 여부 → 발급 가능성 → 법원 제출기한 순서로 확인합니다.
- 농지 여부전·답·과수원뿐 아니라 지목과 관계없이 실제 경작·재배에 이용되는 토지도 농지에 해당할 수 있으므로 현황을 확인합니다.
- 발급 준비농지 소재지 관할 행정기관에 신청 요건과 필요 서류를 문의하고, 법정 처리기간 4일·7일·14일 중 해당 유형을 확인합니다.
- 법원 기한매각결정기일과 법원이 정한 제출기한을 역산하며, 미제출 시 매각불허가 및 사건별 특별매각조건에 따른 보증금 위험을 점검합니다.
EP.15 핵심 정리
점유 → 채권 관련성·변제기 → 서류·현장 증빙 순서로 확인합니다.
- 성립요건타인의 물건을 실제로 점유하고, 그 물건에 관해 생긴 변제기 도래 채권인지 확인합니다.
- 점유와 인수 위험점유를 잃으면 유치권은 소멸하지만, 성립한 유치권은 경매 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 교차검증경매 서류와 현장 점유 흔적, 계약서·세금계산서·공사내역·입금기록을 대조하고 분쟁비용을 입찰가에 반영합니다.
EP.14 핵심 정리
사건·물건 → 본인·대리 → 입찰가 → 보증금 순서로 확인합니다.
- 사건과 물건사건번호와 부동산 표시를 적고, 물건번호가 있는 사건은 공고문과 정확히 맞춥니다.
- 입찰자와 가격입찰자 이름·주소와 대리인 정보를 적고 입찰가격은 다른 가격의 비율이 아닌 하나의 일정한 금액으로 표시합니다.
- 제출 전 최종 확인대리권 증명문서와 사건별 보증금액·지급방법·특별조건을 확인합니다. 제출한 입찰표는 취소·변경·교환할 수 없습니다.
EP.13 핵심 정리
공고 → 명세서 → 등기 → 현장 → 입찰가 순서로 교차검증합니다.
- 기본 정보재산의 명칭·소재·수량·품질과 공매예정가격이 공고, 명세서, 감정자료에서 서로 일치하는지 확인합니다.
- 점유·배분점유자와 점유권원·기간·차임·보증금에 관한 진술, 배분요구와 채권신고 현황을 함께 봅니다.
- 인수권리등기된 권리, 대항력 있는 임차권과 가처분 중 매수인이 인수할 항목을 찾고 현장과 최신 등기에서 다시 검증합니다.
EP.12 핵심 정리
기준액 → 특별조건 → 지급수단 → 잔금기한 순서로 확인합니다.
- 기준액 확인기일입찰의 매수신청 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 입찰자가 쓰는 입찰가의 10%가 아닙니다.
- 사건별 조건법원은 상당하다고 인정할 때 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 매각기일 공고와 특별매각조건에서 정확한 금액과 지급수단을 확인합니다.
- 잔금 미납 위험잔금 미납으로 재매각이 진행되면 전 매수인은 재매각절차에 참가할 수 없고 기존 보증금의 반환도 요구할 수 없습니다.
EP.11 핵심 정리
종기 → 예상 배당액 → 미배당 잔액의 인수 위험 순서로 확인합니다.
- 종기와 신청집행법원은 첫 매각기일 전에 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 배당요구가 필요한 권리자는 종기 안에 신청해야 배당에 참가할 수 있습니다.
- 예상 배당액배당요구를 했다고 보증금 전액이 보장되지는 않습니다. 매각대금에서 집행비용과 선순위 채권을 반영해 실제 배당가능액을 계산합니다.
- 인수 위험선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로 전입·점유·확정일자와 최신 사건기록을 함께 확인합니다.
EP.10 핵심 정리
무엇을 사는지 → 어떤 문서를 보는지 → 어떻게 회수하는지부터 구분합니다.
- 취득 대상일반 경매는 매각대금을 완납해 부동산 소유권을 취득하고, NPL은 부실화된 채권과 담보권을 양수합니다.
- 회수액 계산액면금액이나 담보 시세가 아니라 선순위·배당가능액·채무자 및 보증인·집행 상태와 모든 비용·기간을 반영합니다.
- 법률·자격 검토채권양도 통지·승낙과 제3자 대항요건, 매수인과 위탁 구조별 매입·추심 자격 및 관련 규제를 확인합니다.
EP.09 핵심 정리
예상 매도가 → 총비용 → 목표수익 → 스트레스 테스트 순서로 상한가를 정합니다.
- 예상 매도가감정가나 매물 호가가 아니라 위치·면적·층·향·상태·거래시점이 비슷한 실거래를 비교해 보수적으로 잡습니다.
- 역산 공식예상 순매도가에서 취득·등기·금융·명도·수리·보유·매도 비용, 예비비와 목표수익을 차감합니다.
- 안전가격 선택기본·가격하락·매도지연·수리비 초과 시나리오를 비교하고 가장 낮은 안전가격을 입찰 상한으로 지킵니다.
EP.08 핵심 정리
취득 → 등기·금융 → 명도·수리 → 보유·매도 순서로 총비용을 계산합니다.
- 취득 단계입찰보증금은 낙찰가의 일부입니다. 취득세율은 물건·주택 수·취득 주체·지역·가액 등에 따라 달라지며, 신고기한도 확인합니다.
- 등기와 운영비소유권이전등기 촉탁 비용·국민주택채권·대행비와 대출이자·명도·수리·보험·관리비·예비비를 반영합니다.
- 보유와 매도재산세 등 보유비와 양도소득세 또는 법인세를 명의·용도·보유기간별로 검토하고, 필요경비 증빙을 항목별로 보관합니다.
EP.07 핵심 정리
권원 확인 → 총비용 비교 → 서면 합의 → 적법한 절차 순서로 진행합니다.
- 점유권원과 기한매수인은 대금 완납 때 권리를 취득하며, 인도명령은 그 뒤 6개월 안에 신청합니다. 매수인에게 대항할 권원이 있으면 적용되지 않을 수 있습니다.
- 협의와 비용명도 협의금에는 법정 정액이 없습니다. 협의금·집행관 예납·운반보관비·지연 금융비와 관리비를 비교합니다.
- 서면화와 집행퇴거일·빈집·열쇠·잔존물·공과금·지급조건을 기록하고, 임의 개문이나 짐 반출 대신 집행관을 통한 적법한 절차를 이용합니다.
EP.06 핵심 정리
점유 → 실제 상태 → 가격 근거 → 평가시점 순서로 교차검증합니다.
- 역할 구분현황조사서는 부동산 현상과 점유관계를, 감정평가서는 토지·건물 평가와 가격 산정 근거를 중심으로 확인합니다.
- 불일치 찾기점유자, 용도·면적, 증축·누수·수리 범위가 문서·사진·현장에서 서로 맞는지 확인합니다.
- 현재 가격 재검증평가 기준일 이후 시장 변화를 현재 실거래·매물 가격과 비교하고 적정 입찰가에 반영합니다.
EP.05 핵심 정리
매각 범위 → 점유관계 → 인수권리 → 특별조건 순서로 확인합니다.
- 대상과 점유사건·물건번호와 토지·건물 범위를 맞춘 뒤 점유자, 점유권원, 기간, 차임·보증금 진술을 확인합니다.
- 인수 위험매각으로 효력을 잃지 않는 권리·가처분과 법정지상권 개요, 별도 매각조건을 집중해서 읽습니다.
- 최신본 대조입찰 직전 최신 공개본을 등기부·현황조사서·감정평가서와 교차검증합니다.
EP.04 핵심 정리
대항요건 → 확정일자 → 배당요구 → 선후순위 순서로 확인합니다.
- 대항력 시점주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
- 우선변제권대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
- 경매 교차검증배당요구 여부와 기준권리의 선후를 법원 문서에서 확인하고, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 따집니다.
EP.03 핵심 정리
기준일 → 선순위 권리 → 예외사항 순서로 확인합니다.
- 기준권리 찾기(근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 빠른 등기를 찾습니다.
- 선후순위 구분기준 뒤의 권리는 대부분 소멸하지만, 앞선 권리는 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
- 예외 교차검증전세권의 배당요구 등 예외를 등기부·매각물건명세서·현황조사서로 확인합니다.
EP.02 핵심 정리
기준권리 → 선후순위 → 인수금액 순서로 확인합니다.
- 등기 권리근저당권·전세권·가압류·압류의 설정일과 순위를 확인합니다.
- 임차 관계전입일·확정일자·배당요구 여부를 대조해 대항력과 우선변제권을 판단합니다.
- 특수 권리법정지상권과 유치권은 성립 요건과 현장 점유를 별도로 검토합니다.
EP.01 핵심 정리
낙찰가가 아니라 총투입비를 계산해야 합니다.
- 문서 확인등기부와 매각물건명세서에서 소멸·인수 권리를 구분합니다.
- 현장 확인점유자·임차인·미납 관리비와 예상 수리 범위를 확인합니다.
- 수익 확인낙찰가에 세금·명도비·수리비를 더해 시세와 비교합니다.
